Montag, 27. Juni 2022

CDU befragt Verwaltung zur Grundsteuer C

Derzeit fast 4000 Grundstücke betroffen

Mit der Änderung der Grundsteuerreform wird niedersächsischen Kommunen ab dem 1. Januar 2025 grundsätzlich ermöglicht, einen erhöhten Hebesatz für unbebaute Grundstücke einzuführen – die so genannte Grundsteuer C. Die CDU-Fraktion sieht die Grundsteuer C kritisch.

Familien, die mit einem Grundstück langfristig vorsorgen möchten und potentiell bebaubare Flächen als Garten nutzen, um sie der nachfolgenden Generation zur Bebauung zu übergeben, dürften nicht belastet werden.

In diesem Zusammenhang hat die CDU-Fraktion in der Sitzung des Finanzausschusses am 21. Juni diverse Fragen an die Verwaltung gestellt.

 

Darauf antwortet die Verwaltung wie folgt:

  1. Wie viele Grundstücke (und davon Hinterliegergrundstücke) und welche Bebauungspläne, in welchen Stadtteilen, wären derzeit von einer Erhebung der Grundsteuer C ab dem 1. Januar 2025 betroffen?

Die Verwaltung führt seit 2016 ein digitalisiertes Baulandkataster, das auf der Internetseite der Stadt einsehbar ist. In diesem Kataster sind alle Grundstücke aufgeführt, die unbebaut und für Wohnzwecke planungsrechtlich bebaubar sind. Erfasst sind 3954 Baulücken. Die planungsrechtliche Zulässigkeit ergibt sich aus den Paragraphen § 30 BauGB (Vorhaben im Geltungsbereich eines Bebauungsplans) und § 34 BauGB (Vorhaben innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile).

Nicht erfasst sind Baulücken in der Innenstadt, gewerblich nutzbare Baulücken und Baulücken im Außenbereich gem. § 35 BauGB.

Um „Hinterliegergrundstücke“ ermitteln zu können, wäre eine händische Durchsicht der erfassten Grundstücke erforderlich, die kurzfristig nicht geleistet werden kann. Auch sind ggf. die „Hinterliegergrundstücke“ KEINE eigenständigen Grundstücke, wenn keine Grundstücksteilung zu einem „Vorderliegergrundstück“ erfolgt ist.

Die Aufteilung der Baulücken auf die Stadtteile stellt sich wie folgt dar. Dies spiegelt den aktuellen Stand wieder. Die Erhebung für den 01.01.2025 ist freilich nicht möglich, da die Verwaltung nicht voraussagen kann welche Grundstücke in den nächsten Jahren bebaut werden:

Stadtteil Baulücken gesamt nach §34 nach B-Plan
Innenstadt 3 0 3
Weststadt 101 15 86
Westerberg 192 33 159
Eversburg 341 1 340
Hafen 20 3 17
Sonnenhügel 165 9 156
Haste 234 1 233
Dodesheide 208 0 208
Gartlage 51 9 42
Schinkel 98 0 98
Widukindland 423 5 418
Schinkel-Ost 40 5 35
Fledder 9 0 9
Schölerberg 83 17 66
Kalkhügel 160 1 159
Wüste 133 16 117
Sutthausen 266 10 256
Hellern 230 2 228
Atter 173 22 151
Pye 146 13 133
Darum-Gretesch-Lüstringen 476 72 404
Voxtrup 316 11 305
Nahne 86 0 86
Gesamt 3954 245 3709

 

Eine genauere Auswertung von Baulücken nach einzelnen Bebauungsplänen ist kurzfristig nicht möglich. Diese müsste händisch für alle 675 Bebauungspläne erfolgen. Aus der Übersicht ist erkennbar, dass der Großteil aller Baulücken sich innerhalb der Geltungsbereiche von Bebauungsplänen befindet.

Weiterhin ist zu beachten, dass das Kataster aufgrund der automatisierten Flächenprüfung nicht hundertprozentig alle Flurstücke erfassen kann, welche theoretisch planungsrechtlich bebaubar wären, jedoch aufgrund z. B. der Grundstücksgröße, Abstandsflächen oder anderen Einschränkungen realistisch bebaubar sind und deshalb nicht erfasst werden. Ebenfalls können Grundstücke, für die bereits ein genehmigter Bauantrag vorliegt, die aber noch nicht bebaut sind, im Baulandkataster ggf. nicht mehr erfasst sein. Darüber hinaus gibt es zahlreiche Bereiche in denen neue Baugebiete noch nicht parzelliert wurden und somit als eine Baulücke erfasst werden. z.B. besteht das eine Baugebiet „In der Steiniger Heide“ aktuell aus nur 13 „Baulücken“, da eine Parzellierung der Baufelder noch nicht stattgefunden hat. Der Fachbereich Städtebau schätzt, dass die absolute Zahl an bebaubaren Flurstücken sich zwischen 4000 und 7000 bewegt.

Darüber hinaus ist zu beachten, dass die Darstellung im Baulandkataster keine rechtsverbindliche Prüfung ersetzt. Aus den Darstellungen im Baulandkataster lässt sich kein rechtlicher Anspruch auf eine Bebauung ableiten.

  1. Wie viele der Grundstücke liegen in privater Hand und wie viele liegen in der Hand von Gesellschaften/Firmen? Wie viele Grundstückseigentümer sind insgesamt betroffen?

Von den knapp 4.000 erfassten Baulücken sind ca. 3.250 Eigentümer betroffen. Zahlreiche Eigentümer verfügen über mehrere Baulücken und gleichzeitig gibt es eine größere Anzahl an Baulücken, mit mehreren Eigentümern. In der Erfassung der Gesamtzahl ist dies nicht weiter differenziert. Eine Differenzierung der Eigentümerstruktur (Privatperson oder Firma) ist kurzfristig nicht möglich, da diese händisch erfolgen müsste. Darüber hinaus ist zu bedenken, dass aus der Eigentümerstruktur (Privatperson oder Firma) sich keine belastbaren Schlüsse bezüglich der Verwertungsabsichten (Eigennutzung, Immobilienwirtschaftliche Verwertung, Weiterverkauf, Grundstücksspekulation etc.) ableiten lassen können.

  1. Wie hoch schätzt die Verwaltung den zusätzlichen personellen und finanziellen Aufwand, der durch Vorbereitung und Umsetzung der Grundsteuer C entsteht? Wie hoch schätzt die Verwaltung die Einnahmen durch die Grundsteuer C?

Wie ausgeführt ersetzt die Darstellung des Baulandkatasters keine rechtsverbindliche Aussage bezüglich der Bebaubarkeit von Grundstücken. Es wäre erforderlich, jedes Flurstück einer Prüfung vergleichbar mit einer Bauvoranfrage gem. § 73 NBauO durch den Fachbereich Städtebau zu unterziehen. Darüber hinaus ergeben sich weitere Fragen, die durch die Verwaltung zu klären wären. z.B. ist fraglich, ob benachbarte Flurstücke eines Eigentümers, die einzeln nicht bebaubar sind, jedoch bebaubar werden, sofern sie zu einem Baugrundstück vereinigt werden, unter die Grundsteuer C fallen würden.

Grundsätzliche Voraussetzung für die Erhebung einer Grundsteuer C ist, dass es städtebauliche Aspekte wie z. B. Bedarf an Wohnungen, Nachverdichtung etc. gibt, weswegen die unbebauten, aber bebaubaren Grundstücke höher besteuert werden sollen.

Diese Aspekte müssen nach dem Grundsteuergesetz in einer Allgemeinverfügung dargelegt werden.

Die zu einer Grundsteuer C zu veranlagenden Grundstücke müssen jährlich überprüft und in einer Karte nachgewiesen werden.

Neben den zusätzlichen personellen Anforderungen im Fachbereich Städtebau kommen zusätzliche personelle Aufwendungen im Fachbereich Finanzen und Controlling im Bereich der Veranlagung hinzu. Die zu einer Grundsteuer C zu veranlagenden Grundstücke können nicht wie bisher automatisiert über den Datenträgeraustausch vom Finanzamt verarbeitet werden, sondern müssen zumindest teilweise manuell bearbeitet werden. Wie hoch der zusätzliche Personalaufwand konkret ist, kann zurzeit nicht beziffert werden.

Zu den zusätzlichen Einnahmen kann im Moment noch keine Aussage getroffen werden. Das Finanzamt startet in 2022 mit der Erfassung der Daten für die Grundsteuerreform, die Grundlage für die Neubewertung der Grundstücke und die Ermittlung des zukünftigen Hebesatzes für die Grundsteuer B sein wird. Möglicherweise kann 2023 von der Verwaltung anhand von einigen Musterberechnungen dargestellt werden, inwiefern eine Grundsteuer C sich auf den einzelnen Steuerpflichtigen und auf das Grundsteueraufkommen der Stadt Osnabrück insgesamt auswirkt.

 

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